تسهیلات‌دهی «خرید» مسکن باید به سمت «ساخت» تغییر یابد

به گزارش راهبرد بانک، افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن سبب شده تا قدرت وام مسکن برای خرید خانه در یک سال گذشته حدود ۵۰ درصد کاهش داشته باشد و همین امر زمینه را برای گمانه‌زنی‌ها در مورد سرنوشت این وام و افزایش یا افزایش نیافتن آن فراهم کرده است.
اهمیت این موضوع آنجا بیشتر احساس می‌شود که وام مسکن همواره به عنوان یکی از مهترین بخش‌های تامین نقدینگی برای خرید خانه مطرح بوده و از همین رو بیشتر افراد به ویژه خانه‌اولی‌ها که پول کمتری در اختیار دارند، تلاش کرده‌اند با سپرده‌گذاری و دریافت وام ، صاحب‌خانه شوند. 
اکنون اما دو راهی افزایش میزان وام مسکن برای بازگرداندن قدرت خرید به مردم و یا مبارزه با تورم ناشی رشد نقدینگی در جامعه آینده مبهمی برای وام مسکن را پیش روی مستاجران قرار داده است. 
با این حال بیشتر کارشناسان عقیده دارند که تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد افزایش وام مسکن در کوتاه‌مدت گرچه باعث رونق این بازار می‌شود اما در میان مدت زمینه را برای افزایش دوباره قیمت‌ها و تورم در این بازار فراهم می‌آورد؛ بنابراین افزایش وام مسکن نمی‌تواند راهکار مناسبی برای عبور از رکود تورمی باشد که بازار مسکن با آن دست به گریبان است.
صاحبنظران بانکی و کارشناسان بازار مسکن در مقابل عقیده دارند که با پرداخت وام به تولیدکنندگان مسکن می‌توان علاوه بر ایجاد تحرک در ساخت و سازها، نیاز واقعی را در بلندمدت پاسخ داد و پس از ساخت نیز همین وام به خریداران منتقل شود تا بخشی از هزینه‌ها را تامین کند. 

** اشتغالزایی با پرداخت وام به سازندگان مسکن
در همین زمینه، «احمد حاتمی یزد» کارشناس پولی و بانکی، با تاکید بر اینکه با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، وام مسکن نمی‌تواند بخش بزرگی از قیمت را پوشش دهد، گفت: البته وام‌هایی که در خصوص مسکن پرداخت می‌شود، می‌تواند به متقاضیان خرید و یا سازندگان پرداخت شود. 
وی با بیان اینکه اگر وام را برای تولید مسکن بدهیم عرضه مسکن زیاد می‌شود و مردم می‌تواند با وام‌هایی که می‌گیرند مسکن بخرند، ادامه داد: در پایان ساخت نیز سازندگان می‌توانند وامی که برای ساخت گرفته‌اند را به خریدار منتقل کنند. 
حاتمی یزد افزود: با پرداخت وام به سازندگان، تولید مسکن افزایش پیدا کرده و اشتغال ایجاد می‌شود و خریداران نیز با همین وام می‌توانند مسکن خریداری کنند.

** زنگ خطر رشد نقدینگی با افزایش وام مسکن 
وی معتقد است که پرداخت وام به خریداران، تقاضا را به سمت خرید و فروش خانه‌های موجود هدایت می‌کند؛ بنابراین با وجود پرداخت وام اما تولید مسکن با این نقدینگی انجام نمی‌شود و هر مقدار پول برای خرید خانه پرداخت شود، تورم و افزایش قیمت خرید مسکن را به دنبال خواهد شد.
مدیرعامل اسبق بانک صادرات، پرداخت وام به سازندگان مسکن (فردی و یا انبوه‌سازان) را عاقلانه‌ترین راه دانست و افزود: این امر رونق تولید مسکن را به دنبال دارد و موجب می‌شود وامی که سازندگان گرفته‌اند به خریداران آینده آن خانه ها منتقل شود. از همین رو هر سطحی از وام که پرداخت شود، برای اقتصاد مشکل‌ساز نخواهد بود.
وی ادامه داد: اما اگر وام را برای خرید مسکن بپردازیم به همین میزان به قدرت خرید جامعه اضافه شده و افزایش نقدینگی حاصل می‌شود که افزایش نقدینگی عواقب تورمی نامناسبی دارد.

** پرداخت وام به سازندگان تورم‌زا نیست
حاتمی یزد تاکید کرد: درست نیست که ۸۰ میلیون تومان وام برای خرید مسکن بپردازیم در حالی که اگر همین پول را برای ساخت مسکن بدهیم و سپس همین وام به خریدار منتقل شود، دیگر آثار تورمی نخواهد داشت.
وی با بیان اینکه وام به سازندگان را می‌تواند بر اساس متراژ واحدها تعیین کرد، گفت: معمولا بانک بررسی می‌کند که هزینه ساخت هر متر مربع مسکن چقدر است و انتظار دارد بخشی از هزینه ساخت را سازنده بیاورد. به طور مثال پول زمین را سازنده به عنوان آورده تامین می‌کند و هزینه ساخت از محل وام بانکی تامین می‌شود. 
مدیرعامل اسبق بانک تجارت افزود: در شرایط کنونی در کلان شهری مانند تهران، ساخت هر متر مربع ۲ میلیون تومان هزینه ساخت دارد بنابراین اگر همین مقدار را برای پرداخت وام درنظر بگیریم می‌توان به ازای ساخت یک واحد ۷۵ متری، ۱۵۰ میلیون تومان وام بدهیم.

** اثر وام مسکن نصف شد 
علاوه بر کارشناسان بانکی، صاحبنظران بازار مسکن نیز عقیده دارند که باید به جای پرداخت وام به خریداران، این پول را به سازندگن منتقل کرد تا علاوه بر جلوگیری از افزاش نقدینگی، بازار ساخت و سازها را فعال کرد. زیرا این بازار می‌تواند در زمینه اشتغالزایی موثر باشد. 
«مهدی روان‌شاد‌نیا» رئیس دانشکده عمران و معماری دانشگاه علوم تحقیقات در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا، با بیان اینکه قیمت‌ها به صورت میانگین بیش از ۹۵ درصد افزایش نسبت به سال گذشته داشته، گفت: در واقع می‌توان نتیجه گرفت که این افزایش قیمت، اثر وام‌ها در خرید مسکن نصف شده است.
وی ادامه داد: توان خریداران به ویژه خانه‌اولی‌ها با مشکلات جدید رو به رو شده اما افزایش وام‌ها می‌تواند آثار اقتصادی دیگری داشته باشد که به دلیل تورمی که ایجاد می‌کند، باعث کم اثر شدن وام‌های جدید شود. 

** لزوم توجه به الگوی ساخت مسکن
روان‌شادنیا با توجه به این مسائل، بهترین راهکار را هدایت منابع تسهیلاتی را به سمت ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی ساخت دانست و افزود: توجه به الگوی ساخت اهمیت زیادی دارد زیرا در حال حاضر میانگین متراژ واحدهای ساخته شده با میانگین متراژ تقاضای بازار متناسب نیست.
به گفته این کارشناس بازار مسکن، عمده تقاضای بازار برای واحدهای زیر۱۰۰ متر مربع بوده، در حالی که میانگین واحدهای ساخته شد بالای ۱۰۰ متر مربع است که این امر از یک سو باعث معظلی به نام خانه‌های خالی شده و از سوی دیگر تقاضای انباشت را دامن زده است.
وی تاکید کرد: در مناطق متوسط و کمتر برخوردار که مقصد بیشتر خانه‌اولی‌ها به شمار می‌رود، دولت باید مکانیسم‌های تشویقی را به سمت سازندگانی که واحدها را با متراژهای متوسط می‌سازند، هدایت کند و این امر می‌تواند در زمانی ۴ ساله علاوه بر آنکه بازار عرضه و تقاضا را متعادل می‌کند، قدرت خرید را نیز به مردم باز می‌گرداند.

** وام ساخت در ایران کمتر از ۴۰ درصد است
رئیس دانشکده عمران و معماری دانشگاه علوم تحقیقات با اعلام اینکه در دنیا تا ۸۰ درصد هزینه ساخت به عنوان وام پرداخت می‌شود، گفت: اما در ایران این رقم به صورت میانگین همیشه کمتر از ۴۰ درصد بوده است.
وی ادامه داد: به نظر می‌رسد دولت بیش از آنکه به دنبال عدد میانگین باشد، باید تسهیلات ارائه شده را هدفمند کند تا واحدهای پر‌متقاضی و مورد نیاز جامعه تامین شود. 
روان‌شادنیا با بیان اینکه این وام‌ها پس از ساخت، قابل انتقال به خریدار است، افزود: این امر برای خریدار یک مزیت به حساب می‌آید زیرا بخشی از تامین مالی خرید واحد را به این طریق انجام داده است. 

** سرمایه‌ها به سمت بخش‌های واقعی تولید هدایت شود
وی پرداخت وام به سازندگان را از دو جنبه موثر دانست و گفت: از یک سو، اکنون که تقاضا وجود دارد می‌تواند منابع را به سمت ساخت و تامین نیاز منتقل کند و از سوی دیگر زمانی که در ۲ سال آینده قیمت‌ها به ثبات رسیدند این تسهیلات به خریداران منتقل می‌شود که تحرک خرید را ایجاد خواهد کرد.
رئیس دانشکده عمران و معماری دانشگاه علوم تحقیقات تاکید کرد: این امر می‌تواند رونق نسبی توسط خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی بازار ایجاد کرده و بازار مسکن را از سفته‌بازی و سوداگری خارج کند.
وی افزود: مسکن در ایران بیشتر از یک کالای مصرفی اهمیت یافته است که با تولید صنعتی و حرفه‌ای آن توسط سازندگان، می‌تواند وارد پروسه‌ای شود تا دوباره به عنوان کالای مصرفی مورد توجه قرار گیرد و سرمایه‌ها به سمت بخش‌های واقعی تولید هدایت شود.

منبع: ایرنا